Les
contrats de vente
Les avant-contrats de
vente
Il
existe deux sortes de promesse de vente :
La
première appelée promesse unilatérale de vente
n'engage pas l'acheteur. Il dispose seulement, durant une période
déterminée dans le contrat, d'un droit d'option sur
le bien qu'il est libre ou non de lever ;
La seconde
nommée promesse synallagmatique ou compromis de vente engage
définitivement les signataires : le vendeur à vendre
et l'acheteur à acheter. Cet acte vaut en effet vente, du
moins dès lors que les éventuelles conditions
suspensives seront levées
Depuis le 1er juin
2001, tout acheteur (non professionnel) d'un logement ancien ayant
signé une promesse sous seing privé dispose d'un délai
de rétractation de 7 jours.
Durant
cette période, aucune somme d'argent ne peut être
versée, sauf lorsque l'acte sous seing privé est reçu
par un professionnel qui devra restituer les fonds reçus dans
un délai de 21 jours en cas de rétractation de
l'acheteur.
L'acte
authentique de vente
La réitération
de la vente par acte notarié constitue l'ultime étape
qui va permettre de procéder aux formalités de
publicité foncière et de la rendre opposable aux
tiers.
L'acquéreur sera alors envoyé en possession
et le vendeur recevra le prix de vente.
Dans le cas où
aucun compromis de vente n'a été signé, le
notaire doit accorder à l'acheter un délai de
réflexion de 7 jours, et doit, à cet effet, lui
notifier le projet d'acte.
En principe, c'est le notaire du
vendeur qui reçoit l'acte, assisté le cas échéant
du notaire de l'acheteur.
Les autres frais liés à
la vente (les émoluments de formalités et les droits
et taxes payés au Trésor public) demeurent
intégralement à la charge de l'acheteur.
La
copropriété
Définition
de la copropriété
Il s'agit de tout
immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété
est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant
chacun une partie privative et une quote-part de parties
communes.
La copropriété est régie par la
loi du 10 juillet 1965
et le décret du 17 mars 1967.
Le règlement de
copropriété a pour objet de fixer la destination de
l'immeuble et détermine les droits et les obligations des
copropriétaires, tant sur leurs parties privatives que sur
les parties communes, ainsi que la répartition des
dépenses.
La collectivité des copropriétaires
est constituée en un syndicat qui a la personnalité
civile.
Il établit s'il y a lieu le règlement de
copropriété et a pour objet la conservation de
l'immeuble et l'administration des parties communes.
Les
décisions sont prises en assemblée générale
des copropriétaires et leur exécution est confiée
à un syndic placé sous le contrôle du conseil
syndical.
Le syndic est le représentant légal du
syndicat des copropriétaires, tant dans les actes de la vie
civile que judiciaire.
Missions
du syndic
Le syndic est
notamment chargé :
d'assurer l'exécution des
dispositions du règlement de copropriété et des
décisions de l'assemblée générale ;
d'administrer
l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde
et à son entretien et, en cas d'urgence,
de faire procéder
de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux
nécessaires à sa sauvegarde ;
d'établir
et de tenir à jour le carnet d'entretien de
l'immeuble ;
d'établir le budget prévisionnel
du syndicat et de le soumettre au vote de l'assemblée et de
tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée
conforme au plan comptable.
Les
parties communes et privatives
Sont privatives,
les parties des bâtiments et de terrains réservées
à l'usage exclusif d'un copropriétaire
déterminé.
Elles sont la propriété
exclusive de chaque copropriétaire.
Toutefois ce critère
n'a qu'une valeur supplétive et il appartient au règlement
de copropriété de fixer la liste des parties réputées
privatives.
Sont communes, les parties des bâtiments et de
terrains affectées à l'usage ou à l'utilité
de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans
le silence ou la contradiction des titres, sont réputés
parties communes :
les
entrées et les couloirs de l'immeuble ;
les
escaliers, les cages d'ascenseur ;
les
cours ;
les
parcs et jardins ;
les
voies d'accès ;
le
gros oeuvre des bâtiments, les coffres, gaines et têtes
de cheminées ;
les
locaux des services communs (local à ordure par exemple) ;
les
passages et corridors ;
les
éléments d'équipement communs, y compris les
parties de canalisation qui traversent des locaux privatifs ;
le
chauffage central. La chaudière et les installations sont la
propriété commune du syndicat et pour éviter
de graves perturbations pour l'ensemble de l'installation, il est
interdit de modifier, de remplacer ou supprimer les éléments
de chauffage se trouvant dans les appartements ;
les
vide-ordures : les gaines sont parties communes ainsi que les
vidoirs s'ils sont collectifs ; par contre, les vidoirs installés
dans les appartements sont considérés comme privatifs
;
l'antenne
et/ou la parabole de télévision collective.
Les
charges de copropriété
La répartition
des charges doit être fixée par le règlement de
copropriété dans le respect des dispositions de
l'article 10 de la loi de 1965 qui distinguent les charges relatives
aux parties communes des charges afférentes aux éléments
d'équipement commun et services collectifs.
Les charges
relatives à la conservation, à l'entretien et à
l'administration des parties communes doivent être réparties
proportionnellement à la valeur relative des parties
privatives comprises dans chaque lot.
Les charges entraînées
par les services collectifs et les éléments
d'équipement commun sont réparties en fonction de
l'utilité que ces services ou éléments
d'équipement commun présente à l'égard
de chaque lot.
L'assemblée
générale des copropriétaires
Tous les
copropriétaires peuvent y participer mais également :
les
locataires ayant signé un contrat de location-accession à
la propriété ;
les
associés pour les lots appartenant à une société
civile immobilière ;
le
mandataire commun pour les lots en indivision ;
les
représentants d'une association de locataires ;
les
locataires mandatés par un copropriétaire.
Dans l'hypothèse
où un copropriétaire ne peut pas assister
personnellement à la réunion, il a la possibilité
de se faire représenter par un mandataire de son choix, à
l'exception du syndic. Il remet à son mandataire un pouvoir
rédigé sur papier libre.
Une même personne ne
peut cependant recevoir plus de trois mandats sauf si le nombre de
mandats lui fait totaliser moins de 5 % des voix.
Il doit être
tenu au minimum une assemblée générale par an.
Toutefois, en cas de besoin une assemblée extraordinaire peut
être convoquée, soit à l'initiative du syndic,
soit à la demande du conseil syndical ou encore à la
demande d'un ou plusieurs copropriétaires représentant
au moins le quart des voix de tous les copropriétaires
Sauf
urgence, le syndic doit respecter un délai de 15 jours francs
entre la date de réception des convocations et la date de la
tenue de l'assemblée.
Les convocations sont notifiées
par Lettre recommandée avec accusé de réception
ou remises contre émargement.
Sont joints à la
convocation les projets de résolutions et les conditions
essentielles des contrats et marchés qui seront soumis à
l'approbation de l'assemblée, ainsi que le budget
prévisionnel du prochain exercice et l'arrêté
des comptes de l'exercice précédent.
Chaque
copropriétaire ou mandataire doit émarger la feuille
de présence. L'assemblée désigne en début
de séance un président et le cas échéant
un ou plusieurs scrutateurs, le secrétariat étant
assuré par le syndic sauf décision contraire de
l'assemblée.
Il est alors procédé à
l'examen de chaque question inscrite à l'ordre du jour puis
procédé au vote selon la majorité applicable
compte tenu de la nature de la décision.
Le résultat
des votes est consigné dans le procès verbal qui devra
indiquer par ailleurs si la décision est ou non adoptée.
Dans
les deux mois il y a lieu de notifier aux absents non représentés
ou aux opposants, le procès verbal.
Ils disposeront alors
d'un délai de deux mois pour en contester la régularité
en justice et en demander l'annulation.
